10 月 23 日，保利发展（600048.SH）发布 2025 年三季报，民生证券同步发布点评报告。报告显示，受行业波动影响，公司短期营收与归母净利承压，但销售规模仍居行业前列，核心城市拿地、现金流改善及融资渠道通畅等亮点，为长期发展奠定基础，民生证券维持 “推荐” 评级。
从业绩表现看，短期盈利受结转项目影响有所调整。截至 2025 年三季度，保利发展实现营业收入 1737.22 亿元，同比减少 4.95%；2025 年上半年归母净利 19.29 亿元，同比减少 75.31%，主要因行业与市场波动导致结转项目盈利能力下降。不过，公司销售端表现亮眼，稳居行业第一梯队。前三季度，公司签约面积 1010.42 万平方米，签约金额 2017.31 亿元，虽同比分别下降 25.13%、16.53%，但仍保持行业首位。同时，销售回款表现突出，前三季度回款 1941 亿元，综合回款率达 96%，期末货币资金余额 1226.46 亿元，推动经营性现金流由负转正，录得 69.77 亿元，较 2024 年同期 – 159.81 亿元大幅改善。
在项目储备与布局优化上，保利发展持续聚焦核心城市。前三季度，公司新增容积率面积 290 万平方米，总拿地成本 603 亿元，全部位于核心 38 城，其中 51% 投资金额投向北上广一线城市核心板块，存货质量不断优化。截至三季度末，公司在建拟建项目达 549 个，在建面积 4483 万平方米，待开发面积 4516 万平方米，充足的项目储备为后续销售与结算提供支撑。
股东结构调整与融资渠道通畅，进一步增强公司发展韧性。2025 年 10 月 10 日，公司公告控股股东保利南方集团拟将所持 45.12 亿股股份无偿划转至中国保利集团，划转完成后，保利集团直接持股比例将达 40.72%，成为直接控股股东。此次调整压减法人层级，提升母公司直接持股比例，利于后续获得更多支持。融资方面，9 月 24 日公司公告拟发行不超过 150 亿元公司债券，用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设等，将优化债务结构，拓宽融资渠道。
对于未来展望，民生证券预测，随着 2024 年四季度及 2025 年获取的核心城市项目陆续销售，并于 2026-2027 年进入结算周期，保利发展利润端有望企稳。预计 2025-2027 年，公司营收分别达 3106.53 亿元、3190.35 亿元、3288.03 亿元，归母净利润分别为 18.91 亿元、34.72 亿元、44.52 亿元，对应 PE 倍数 48、26、20，维持 “推荐” 评级。不过，报告也提示，需关注土地拓展不及预期、市场回暖速度放缓等风险。
